Huizenprijzen stijgen minder

De huizenprijzen zullen in Nederland ook volgend jaar nog blijven stijgen, maar de rek lijkt er uit. Stegen de huizenprijzen in de jaren negentig nog met 10 tot 15 procent per jaar, in 2008 zal dat maximaal 3 procent zijn.

De stijgende hypotheekrente en de aanhoudende krapte op de woningmarkt zullen in 2008 de betaalbaarheid van woningen geen goed doen. De huizenprijzen blijven stijgen - in tegenstelling tot de meeste Europese landen - maar de toename vlakt dit jaar wel af. Dat verwachten zowel de grote hypotheekbanken als de makelaarsorganisaties, zo blijkt uit een rondgang.

Rabobank noemt de vooruitzichten voor de Nederlandse koopwoningenmarkt 'gematigd positief'. Ook de Postbank maakt zich geen grote zorgen, al zien beide banken een afvlakking van de prijzen. Charles Kalshoven, hoofd van het Economisch Bureau van de Postbank, verwacht dat de gemiddelde huizenprijs met 4,3% in 2007 is gestegen en dat de prijsstijging dit jaar terugzakt naar 3%. In de tweede helft van de jaren '90 stegen de huizenprijzen jaarlijks nog met zo'n 10 tot 17%.

Dat de huizenballon niet uiteenspat, zoals in landen als Groot-Brittannië en Spanje, heeft vooral te maken met de afwezigheid van een normale marktwerking. De krapte op de huizenmarkt blijft, door het achterblijven van de nieuwbouwproductie, volgens banken en makelaars de komende jaren bestaan.

Net als de afgelopen jaren blijven de prijzen een probleem voor starters op de woningmarkt. Naast de hoge financieringslasten (zoals de 'kosten koper') zijn de hypotheeklasten door de stijgende rente de afgelopen tijd ook nog eens fors toegenomen. Intussen is de toename van het gezinsinkomen, dat dit jaar door de bank genomen niet of nauwelijks toeneemt in koopkracht, onvoldoende om de stijgende lasten te compenseren.

Kopers zullen daarom op zoek moeten in de goedkopere prijsklasse, waardoor de druk op dat koopwoningsegment alleen maar groter wordt. Makelaarsvereniging NVM heeft bovendien berekend dat de woonlasten voor kopers de komende vier jaar met 17% zullen toenemen tegen 4,5% voor huurders. Dat komt onder meer door toenemende gemeentelijke lasten. De NVM vreest ook dat er weinig terechtkomt van de kabinetsplannen om jaarlijks zo'n 100.000 woningen bij te bouwen. Volgens de makelaarsorganisatie loopt dit streven in de praktijk vast op stroperige besluitvormingsprocedures die tijdrovend en duur zijn.

Tot nu toe werd de druk op de woningmarkt voor een belangrijk deel ingegeven door gezinnen die een betaalbaar huis met tuin zoeken. Over veertig jaar zal echter aan 800.000 huishoudens extra een dak boven het hoofd geboden moeten worden. In 2050 zullen er naar verwachting bijna 1 miljoen meer alleenstaanden zijn dan nu.

Volgens een recent onderzoek van vastgoedontwikkelaar Bouwfonds komt de grootste verhuisbeweging pas op gang als de babyboomgeneratie op hogere leeftijd (75 plus) komt. Ouderen gaan niet, zoals vroeger, massaal kleiner wonen als ze de pensioengerechtigde leeftijd van 65 jaar hebben bereikt.

De grootste verhuisstroom is op korte termijn te verwachten van alleenstaanden tot 65 jaar. Volgens Bouwfonds zal met de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens de druk op de goedkope woningvoorraad en de middencategorie koopwoningen alleen maar toenemen, vooral in de Randstad. Gebieden met een dalende bevolking, leegloop of een hoge vergrijzing zullen uiteindelijk te maken krijgen met een woningoverschot, met alle gevolgen van dien voor de waarde van woningen op die locaties.