Woning kopen in Duitsland
Het kopen van een woning in Duitsland verschilt op belangrijke punten van Nederland. Denk aan notariële verplichtingen, het Grundbuch, andere kostenstructuren en specifieke regels voor financiering en garantie.
Wij begeleiden u stap voor stap helder, veilig en volledig in het Nederlands.
Aankoop & Juridische aspecten
Het aankoopproces in Duitsland verschilt wezenlijk van Nederland. Hieronder leest u hoe eigendomsoverdracht, notariële verplichtingen en juridische zekerheid zijn geregeld.
Voordat een koper zijn handtekening onder een koopcontract zet, is het belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van onroerend goed in Duitsland. Bij de verwerving van onroerend goed krijgt u te maken met twee overeenkomsten en de inschrijving in het Grundbuch. Eerst sluit u een koopvereenkomst (”Kaufvertrag”) en daarna moeten partijen het eens zijn dat de eigendom van het stuk grond en de woning aan de koper wordt overgedragen. Deze overdracht wordt in Duitsland Auflassung genoemd. Tenslotte moet de wijziging van de eigendom in het Grundbuch worden ingeschreven. Pas na inschrijving in het Grundbuch wordt de koper eigenaar.
Veel onroerend goed wordt te koop aangeboden door banken ter plaatse en door Immobilienmakler (makelaars) die in onroerend goed bemiddelen.
Let op! Het beroep makelaar is niet beschermd en in Duitsland zijn er veel makelaars met slechts zeer beperkte (technische) kennis van zaken. Er worden geen eisen aan vakkennis gesteld, want wettelijke voorschriften bestaan niet. Alleen de beide vakverenigingen Ring Deutscher Makler en het Verband Deutscher Makler (verbond van Duitse makelaars) dringen aan op scholing van hun leden. Bij problemen kunt u bovendien een klacht indienen bij deze verenigingen. De adressen en telefoonnummers vindt u achter in de brochure.
De makelaar zal in de meeste gevallen (een deel van) de courtage in rekening brengen bij de koper. Dat geldt in principe ook, indien u alleen maar gebruik maakt van een aanbod dat hij u uit zijn woningvoorraad doet en u hem dus geen zoekopdracht hebt gegeven. Bovendien is deze courtage over het algemeen een stuk hoger dan in Nederland. Gebruikelijk (maar onderhandelbaar) is dat de koper 3% makelaarscourtage (exclusief 19% BTW) van de verkoopprijs betaalt, maar deze mag wettelijk ook maximaal 6% van de verkoopprijs bedragen.
Het is dus van groot belang dat u in alle gevallen vooraf bespreekt of u courtage verschuldigd bent en welk tarief zal gelden; laat de makelaar dit altijd schriftelijk vastleggen.
Nieuwbouw of bestaande bouw kan juridisch alleen in combinatie met een stuk grond verworven worden.
Voor iedere overeenkomst, waarin iemand de eigendom van grond verwerft of overdraagt, is een notariële akte vereist. Niet alleen de Auflassung, maar ook het Kaufvertrag zelf moeten daarom notarieel vastgelegd worden. Wie zeker wil zijn dat hij het stuk grond in eigendom verkrijgt, dient aan te dringen op een spoedige afspraak bij de notaris.
Wij bieden verschillende hypotheekvormen aan, waaronder:
Annuïteitenhypotheek
Constante hypotheek
Bauspar-hypotheek
Forward Darlehen
Oversluithypotheek
Combinaties van meerdere hypotheekvormen zijn mogelijk.
Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het Grundbuch (kadaster) te controleren. Hij stelt zich op de hoogte of en welke belastingen en beperkingen op het onroerend goed rusten.
Hij krijgt voor zijn diensten alleen het door de staat vastgestelde tarief, ongeacht de hoeveelheid werk. Tot de verdere taken van de notaris behoren:
Om de kosten te beperken is het gebruikelijk om in de koopovereenkomst (“Kaufvertrag”) tevens de eigendomsoverdracht, oftewel de Auflassung op te nemen. Is de akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris getekend, dan kunt u niet meer terug; ook niet door alleen een bepaald percentage als boete te betalen. Daarom is het verstandig eerst de financiering te regelen en een ontwerpcontract door de notaris op te laten stellen. U kunt vragen naar een Nederlandse vertaling. Daarin kunt u controleren of de prijs, de ligging, de inrichting, het aantal vertrekken en de andere overeengekomen zaken kloppen. Voor een nog te bouwen woning moet het ontwerpcontract voor passeren bij de koper liggen.
De koper wordt pas eigenaar als de inschrijving in het Grundbuch een feit is. U kunt zich ook zelf op de hoogte stellen van de inhoud van het Grundbuch door een kopie op te vragen. Via het Grundbuch kunt u bijvoorbeeld informatie over de ligging en grootte van het stuk grond aan de weet komen. En niet onbelangrijk of er Grundschulden en/of hypotheken op rusten. Grundschulden zijn zekerheidsrechten vergelijkbaar met een hypothecaire inschrijving in het kadaster. De inschrijving wordt door de notaris voor de koper aangevraagd.
Financiering vindt alleen plaats met een recht van (eerste) hypotheek (“Grundbuchschuld”). Opname van de hypothecaire lening is mogelijk nadat de notaris aan de hand van een uittreksel uit het Grundbuch heeft aangetoond dat eerste hypotheek gevestigd kan worden. In gevallen waarin de betalingstermijn in het koopcontract onvoldoende ruimte heeft gelaten om de ambtelijke inschrijvingsprocedure af te wachten, kunt u (tegen betaling van de notariskosten hiervoor) aan de notaris die de hypotheekvestiging regelt om een zgn. Rangbescheinigung vragen. Na ontvangst van deze verklaring kan de financierende bank tot uitbetaling overgaan. De bank moet dan tevens in het bezit zijn gekomen van het bericht van de notaris bij wie u de koopovereenkomst hebt gesloten, waarin staat welke partijen (verkoper, bank etc.) recht hebben op welk deel van de koopsom (Fälligkeistmitteilung) én een origineel exemplaar van de executoriale titel (Vollstreckbare Ausfertigung).
Het kadaster heeft tijd nodig om de inschrijving te verwerken. In de tussentijd kan de verkoper de eigendom aan een derde overdragen of kan een schuldeiser van de verkoper de executie van de grond en bebouwing trachten te bewerkstelligen. De koper kan zich hiertegen beschermen door een aantekening (“Auflassungsvormerkung”) in het Grundbuch via de notaris te laten maken betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht.
In Duitsland is het niet gebruikelijk dat een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Let er dus goed op dat u dit van tevoren alsnog in de overeenkomst laat opnemen. De notaris kan u adviseren over de formulering van die clausule. Geef uzelf tenminste 2-3 weken tijdsruimte om de financiering te regelen en bespreek tevoren met uw adviseur of financiering in uw geval mogelijk is en zo ja, tot welk bedrag.
Kosten en zekerheden bij aankoop
Bij de aankoop van de grond krijgt u te maken met kosten voor de notaris, inschrijving in het Grundbuch en overdrachtsbelasting. Globaal kan men uitgaan van l tot 2% van de koopprijs aan notaris – en kadasterkosten.
De overdrachtsbelasting bedraagt 5 tot 6,5 % en moet aan de Belastingdienst (Finanzamt) worden voldaan. Het betalen van de overdrachtsbelasting is ook van belang voor de overschrijving van het eigendom in het Grundbuch. Deze overschrijving wordt op het kadaster namelijk pas uitgevoerd als de belastingdienst bevestigd dat de belasting is betaald. Afhankelijk van de makelaarskosten (3 – 6%) komen de totale kosten op 10-14,5%.
In het kader van de hypotheekverstrekking moet u in sommige gevallen rekening houden met taxatiekosten tussen € 750,= en €1.000,= (voor die kosten krijgt u echter een zeer gedegen, deels ook bouwkundig onderzoek van een Duitse architect). Maar meestal wordt een taxatie door de bank intern uitgevoerd en zijn hier voor u geen kosten aan verbonden.
Bij de aankoop van een woning in Duitsland is het belangrijk rekening te houden met de regels rondom garantie en materiële gebreken. Deze regels wijken op een aantal punten af van de Nederlandse situatie en kunnen grote gevolgen hebben voor uw rechten als koper.
Bij nieuwbouw en recent opgeleverde woningen geldt in Duitsland een wettelijke garantietermijn van vijf jaar. Binnen deze periode is de verkoper of bouwer verplicht om verborgen en constructieve gebreken te herstellen, mits deze niet het gevolg zijn van normaal gebruik of eigen aanpassingen door de koper.
Bij de aankoop van een bestaande woning wordt garantie meestal geheel of gedeeltelijk uitgesloten. Dit betekent dat de koper in principe het risico draagt voor eventuele gebreken. Alleen wanneer kan worden aangetoond dat de verkoper gebreken opzettelijk heeft verzwegen, kan de koper hier later nog aanspraak op maken.
Om risico’s te beperken is het sterk aan te raden om vóór aankoop:
een grondige inspectie te laten uitvoeren;
duidelijke afspraken vast te leggen in de koopovereenkomst;
juridisch en financieel advies in te winnen.
Wij begeleiden u graag bij het beoordelen van garanties en risico’s, zodat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan.
De verkoper van een te bouwen of net nieuw gebouwde woning is tot vijfjaar na aankoop verantwoordelijk voor gebreken. Hij moet er dus in deze periode voor zorgen dat eventuele gebreken worden opgelost. De vrijwaringstermijn gaat in op het tijdstip van woningoverdracht of de oplevering van een huis en niet op het tijdstip waarop het koopcontract is gesloten.
In principe heeft u als koper van een nieuwgebouwd onroerend goed de volgende vrijwaringsrechten:
Koopt u een bestaande woning, die meer dan vijf jaar geleden gebouwd is, dan wordt meestal van elke vorm van vrijwaring afgezien en dit is ook wettelijk toegestaan. Dat betekent, dat u geen van de bovenstaande rechten tegenover de verkoper kunt laten gelden. Een nauwkeurige inspectie van het te verwerven object is daarom noodzakelijk en aan te bevelen. Worden voor u echter gebreken aan het huis opzettelijk verzwegen, dan bestaan er ongeacht het bovengenoemde wel degelijk vrijwaringsaanspraken. De bewijslast hiervoor is echter zeer moeilijk.
Net als in Nederland zijn in Duitsland allerlei zaken in wettelijke voorschriften en normeringen vastgelegd. Voor een deel zijn de normen “Bundesweit” maar voor een deel worden ze ook door de deelstaten vastgesteld. Eén en ander kan het voor een leek ondoorzichtig maken. Een eerste advies is dan ook om er vooral niet te snel van uit te gaan dat Duitse regels wel min of meer hetzelfde zullen zijn als die in Nederland. Een tweede en zeker zo belangrijk advies is, om goed rekening te houden met de soms aanzienlijke verschillen in bouwstijl en -kwaliteit tussen Nederlandse en Duitse woningen. Duitse aannemers bouwen in het algemeen meer solide en ook meer “zichtbaar” solide – en vreemd genoeg desondanks vaak tegen lagere kosten – dan veel van hun Nederlandse collega’s. Werk alleen met Nederlandse architecten en aannemers als u zeker weet dat deze de Duitse stijl en kwaliteit voldoende kunnen volgen; anders eindigt u wellicht met een huis dat u t.z.t. op de binnenlandse markt slechts met moeite kwijt zult raken.
Voor uw aansprakelijkheid — en de mogelijkheden om die af te dekken tijdens bouw of verbouwing verwijzen wij u naar het hoofdstuk Verzekeringen.
Er zijn in beginsel drie manieren om zelf een huis te bouwen: met een projectontwikkelaar, met een aannemer en met een architect.
Net als in Nederland zijn in Duitsland allerlei zaken in wettelijke voorschriften en normeringen vastgelegd. Voor een deel zijn de normen “Bundesweit” maar voor een deel worden ze ook door de deelstaten vastgesteld. Eén en ander kan het voor een leek ondoorzichtig maken. Een eerste advies is dan ook om er vooral niet te snel van uit te gaan dat Duitse regels wel min of meer hetzelfde zullen zijn als die in Nederland. Een tweede en zeker zo belangrijk advies is, om goed rekening te houden met de soms aanzienlijke verschillen in bouwstijl en -kwaliteit tussen Nederlandse en Duitse woningen. Duitse aannemers bouwen in het algemeen meer solide en ook meer “zichtbaar” solide – en vreemd genoeg desondanks vaak tegen lagere kosten – dan veel van hun Nederlandse collega’s. Werk alleen met Nederlandse architecten en aannemers als u zeker weet dat deze de Duitse stijl en kwaliteit voldoende kunnen volgen; anders eindigt u wellicht met een huis dat u t.z.t. op de binnenlandse markt slechts met moeite kwijt zult raken.
Voor uw aansprakelijkheid — en de mogelijkheden om die af te dekken tijdens bouw of verbouwing verwijzen wij u naar het hoofdstuk Verzekeringen.
Er zijn in beginsel drie manieren om zelf een huis te bouwen: met een projectontwikkelaar, met een aannemer en met een architect.
Bouwen, financiering & begeleiding
Net als in Nederland zijn in Duitsland allerlei zaken in wettelijke voorschriften en normeringen vastgelegd. Voor een deel zijn de normen “Bundesweit” maar voor een deel worden ze ook door de deelstaten vastgesteld. Eén en ander kan het voor een leek ondoorzichtig maken. Een eerste advies is dan ook om er vooral niet te snel van uit te gaan dat Duitse regels wel min of meer hetzelfde zullen zijn als die in Nederland. Een tweede en zeker zo belangrijk advies is, om goed rekening te houden met de soms aanzienlijke verschillen in bouwstijl en -kwaliteit tussen Nederlandse en Duitse woningen. Duitse aannemers bouwen in het algemeen meer solide en ook meer “zichtbaar” solide – en vreemd genoeg desondanks vaak tegen lagere kosten – dan veel van hun Nederlandse collega’s. Werk alleen met Nederlandse architecten en aannemers als u zeker weet dat deze de Duitse stijl en kwaliteit voldoende kunnen volgen; anders eindigt u wellicht met een huis dat u t.z.t. op de binnenlandse markt slechts met moeite kwijt zult raken.
Voor uw aansprakelijkheid — en de mogelijkheden om die af te dekken tijdens bouw of verbouwing verwijzen wij u naar het hoofdstuk Verzekeringen.
Er zijn in beginsel drie manieren om zelf een huis te bouwen: met een projectontwikkelaar, met een aannemer en met een architect.
Een projectontwikkelaar koopt zelf een bouwperceel en ontwikkelt daar in principe zelf de plannen voor. Daarbij kunt u ook denken aan kleinschalige projecten van bijvoorbeeld één twee-onder-een-kap woning. Het kan ook zijn dat hij wacht met de bouw totdat hij een koper gevonden heeft die dan nog allerlei wensen kan inbrengen, of zelfs het hele woningtype nog kan kiezen. Als u in de krant leest dat het om Schüsselfertig gaat, wordt vaak deze vorm van huizenbouw bedoeld.
De kosten van de bouwtekening deelt u dus min of meer met anderen die net zo’n huis gebouwd hebben of gaan bouwen. Ook zal het bestek gedetailleerd zijn uitgewerkt, zodat de afspraak over wat geleverd wordt duidelijk vastligt. In principe bouwt u tegen een vaste overeengekomen prijs.
Een belangrijk aspect is dat het in aanbouw zijnde huis eigendom is van degene die eigenaar is van de grond. Om risico te vermijden moeten het moment van overdracht in het Grundbuch en de betaling van de bouwsom dus op elkaar afgestemd zijn. Meestal is dit geregeld in de Makler- und Bautragerverordnung.
Door in zee te gaan met een Generalunternehmer kunt u een huis bouwen op een perceel dat u zelf gekocht hebt, soms ook van deze Generalunternehmer.
Als u veel zelf kunt doen bespaart u uiteraard geld. Deze eigen werkzaamheden moet u met de aannemer vastleggen als Eigenleistungen.
Het voordeel van bouwen met één aannemer is de vaste, vooraf overeengekomen, prijs en het feit dat u geen last heeft van allerlei planningszaken, onderlinge afstemming tussen alle bouwdisciplines, logistieke problemen etc.
Het nadeel is dat ontwerp, bouw en kwaliteitscontrole in één hand liggen waardoor u een grote afhankelijkheid t.o.v. uw aannemer krijgt. Een tweede nadeel is dat u één contract heeft waarop, zonder medewerking van de andere contractpartij, geen wijzigingen kunnen worden aangebracht.
Let op! In de zeer competitieve Duitse bouwmarkt kan het goed voorkomen dat u een op het eerste gezicht uiterst voordelige offerte onder ogen krijgt waarin echter, bij nader inzien, elke ook maar enigszins luxe voorziening ontbreekt. Later alsnog door u opgedragen verbeteringen en aanvullingen kunnen, net als in Nederland, dan voor onvoorziene en zeer forse bijkomende kosten zorgen waarvoor in de financiering dan uiteraard niet was voorzien. Overleg offertes dus altijd uitgebreid met een architect of leg deze voor aan een Verbraucherzentrale.
Een architect is in Duitsland niet diegene die alleen het huis ontwerpt en al dan niet bij de bouw regelmatig even komt kijken. Een Duitse architect voert namens u de hele regie over de bouw. Dit houdt onder meer in dat hij per deelopdracht een uitvoerder zoekt. Vandaar dat u zich bij de keuze van een architect niet alleen moet laten leiden door zijn artistieke kwaliteiten maar ook door zijn vermogen om een bouw te leiden, de ondersteuning van zijn administratieve staf, en zijn discipline om binnen de begroting te blijven
Vraag dus altijd referenties van adressen waar hij het ontwerp en de bouwregie heeft gedaan en trek deze referenties ook na
Omdat allerlei voorschriften op Bundesland-niveau zijn geregeld verdient het aanbeveling een architect uit dat Bundesland te kiezen. Als u een architect uit een ander Bundesland kiest, is het verstandig om uitdrukkelijk te vragen naar zijn kennis van die voorschriften.
De kosten van de architect en zijn te leveren inspanning zijn wettelijk vastgelegd in de zogenaamde HOAI-voorschriften. De variabelen voor de prijs zijn: de complexiteit van het te realiseren pand; de bouwfase (alleen een schetsontwerp, tot en met de bouwvergunning of ook de bouwbegeleiding); en de bouwsom. Een vierde variabele is een vrij te onderhandelen tariefcode (HOAI-Honorarsatz), waarbij een toparchitect een hogere tariefcode zal hanteren dan een architect die graag op een bepaalde markt zich een plek wil verwerven.
Het bouwplan wordt ingediend bij de Stadtverwaltung die het (met een advies) doorstuurt naar de Kreisverwaltung. Hier volgt nog eens een toets of u zich aan de bouwnormen, rooilijnen etc. hebt gehouden. Een schoonheidscommissie is er niet.
Bij een nieuw gebouwd huis heeft de bouwer 5 jaar lang na de oplevering de verplichting om gebreken te herstellen. Het betreft hier dwingend recht; contractbepalingen met een kortere termijn zijn nietig. Ook als in een Bautragerverordnung een kortere termijn staat is dat ongeldig, want dat is strijdig met de wet die de Algemeine Geschäftsbedingungen regelt.
Aankoopbegeleiding
U denkt erover om een woning te kopen, of u heeft een woning op het oog?
Zou u dan geen vakbekwame begeleider willen hebben die alles voor u in orde maakt;
De woning voor u laat taxeren!
Een bouwtechnisch advies laat opstellen, indien de taxatie hier redenen voor geeft!
Alle benodigde documenten voor u controleert!
Onderhandelt over de prijs!
Eventueel een koopovereenkomst opstelt!
Een indicatieve berekening kan maken van de te verwachten kosten!
Een hypotheekvoorstel op maat maakt!
U van A tot Z begeleidt!
En dit alles op ‘No cure – No pay’ basis!
Alle bovengenoemde diensten voeren wij voor u uit, indien ook ook de financiering bij ons onderbrengt.
Wilt u meer weten neem dan geheel vrijblijvend contact op met ons.